REIT là gì?

REIT là viết tắt của Real Estate Investment Trust - còn được gọi là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

REIT
💡
REIT được hình thành đầu tiên ở Mỹ vào năm 1960. Tính đến năm 2014, có hơn 30 quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình tài chính này.

Có 3 loại hình REIT cơ bản, gồm: REIT cổ phần - Equity REIT, REIT cho vay - Mortgage REIT và REIT hỗn hợp, là sự kết hợp của hai loại hình trên.

Những nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ từ REIT sẽ được nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

REIT là gì?

REIT là hình thức góp vốn cho một hoặc nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Thay vì trực tiếp mua bất động sản, nhà đầu tư có thể sở hữu gián tiếp danh mục đầu tư gồm nhiều bất động sản bằng cách mua cổ phiếu, chứng chỉ quỹ được REIT phát hành. Danh mục bất động sản này được quản lý và vận hành bởi các chuyên gia có kinh nghiệm. Những nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ từ REIT sẽ được phân chia lợi nhuận định kỳ dựa trên nguồn thu từ việc kinh doanh bất động sản của REIT.

REIT kiếm tiền như thế nào?

REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi, và đầu tư tiền đó vào bất động sản hoặc công ty bất động sản. Thu nhập của REIT sẽ đến từ cho thuê, bán bất động sản, hoặc đến từ cổ tức, lãi vay từ các khoản đầu tư vốn vào công ty bất động sản.

Hầu hết các REIT đều có phí quản lý REIT hàng năm, phí quản lý tài sản, phí cho người được ủy thác và các chi phí khác sẽ được khấu trừ vào lợi nhuận của họ trước khi thực hiện phân phối. Phần lớn số tiền thu được sau khi trừ các khoản phí sẽ được phân phối lại cho nhà đầu tư thông qua cổ tức.

Các loại hình REIT

Trên thế giới hiện tồn tại 3 loại REIT cơ bản dựa theo cấu trúc tài sản, sở hữu tài sản và hoạt động tạo doanh thu gồm:

  • REIT cổ phần - Equity REIT: Sau khi huy động vốn, REIT sử dụng nguồn vốn này để đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Hình thức này giúp tạo lợi nhuận thông qua việc mua bán, cho thuê bất động sản và các dịch vụ liên quan. Đây cũng là loại REIT phổ biến nhất.
  • REIT cho vay - Mortgage REIT: Dùng vốn huy động để cho vay, cung cấp tín dụng trực tiếp cho tổ chức điều hành và phát triển bất động sản.
  • REIT hỗn hợp (Hybrid REIT): Là sự kết hợp của 2 hình thức trên.

Ưu và nhược điểm của REIT

Ưu điểm lớn nhất của REIT chính là nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức, dù với số vốn nhỏ vẫn có thể tham gia. Nhà đầu tư sẽ được phân chia lợi nhuận cao và ổn định khi các khoản đầu tư của REIT đi vào hoạt động. Các cổ phiếu, chứng chỉ quỹ của REIT có tính thanh khoản cao, rất dễ mua bán.

Bên cạnh các mặt tích cực, REIT cũng tồn tại một số rủi ro nhất định. Vì REIT là hình thức đầu tư gián tiếp, do đó nhà đầu tư không được ra quyết định sẽ rót vốn vào loại bất động sản nào. Ngoài ra so với việc đầu tư trực tiếp, REIT còn phát sinh thêm phí quản lý. Do đó, tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư có thể không cao bằng so với việc tự đầu tư trực tiếp. Trong điều kiện kinh tế bất lợi, REIT cũng có thể gặp khó khăn. Ví dụ khi kinh tế suy thoái, REIT sẽ gặp khó khăn trong việc tìm người thuê, giá cho thuê cũng phải giảm xuống để thu hút người thuê. Từ đó làm giảm đi thu nhập phân phối cho nhà đầu tư.

Quy định về REIT

Để đủ điều kiện thành lập và hoạt động, REIT phải tuân thủ khá nhiều quy định, tùy theo mỗi quốc gia. Ví dụ như ở Mỹ, để được hoạt động, REIT phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

  • Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản.
  • Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ nguồn cho thuê hoặc bán bất động sản, tiền lãi từ các khoản thế chấp tài trợ cho bất động sản.
  • Phân phối tối thiểu 90% thu nhập chịu thuế dưới hình thức cổ tức cho nhà đầu tư mỗi năm.
  • Phải chịu thuế như một công ty.
  • Được quản lý bởi một hội đồng quản trị.
  • Có ít nhất 100 cổ đông.
  • Có không quá 50% cổ phần của được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống.

Tại Việt Nam, Các quy định về REIT được điều chỉnh thông qua Luật Chứng khoán và các văn bản hướng dẫn, thi hành. Cụ thể:

 
Chi tiết
Loại hình
-  Quỹ đầu tư bất động sản dạng quỹ đóng; hoặc
-  Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản. (phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư).
Đầu tư
-  Ít nhất 65% tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản:
  • BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS;
  • Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
-  Tối đa 35% tài sản ròng của quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, các loại chứng khoán và tài sản khác, đảm bảo:
  • Không quá 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP);
  • Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP);
  • Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu.
Lợi nhuận của quỹ 
-  Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.
Vay và cho vay 
-  REITS không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm.
-  Khoản vay được phép phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống).
-  Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống.
Chứng chỉ quỹ 
-  Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư.
-  Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành.
Hoạt động giao dịch BĐS của quỹ 
-  Giá mua <= 110% giá tham chiếu.
-  Giá bán >= 90% giá tham chiếu.
-  Giá tham chiếu = giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch.
Tài sản ròng (“NAV”) của quỹ 
NAV được tính theo công thức sau:
NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả.
-  Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật.

REIT tại Việt Nam

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt nam - VARS, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về Quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới này. Quỹ đầu tư bất động sản duy nhất của Việt Nam được niêm yết là TCREIT, thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT khác đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…